准备在成都买房，不是成都本地人，你有哪些靠谱的建议给我？

建筑精选

本人在成都的几个区均有房产，帮家人和朋友选购过很多次，自己总结了很多成都房产的经验，别的不说，强过绝大多数房产中介是有信心的。

我新房只买过一套，且是2010年买的。所以我说的主要和二手房有关，但房子的优劣，新房与二手房有相通之处。

我要强调一点，你别奢望看完文章后，就能买到超低价超划算的房子。整个市场有无数人盯着，文章最大的作用，是帮助你消除房产交易中的信息差，公平的买到一套市场价的房子。

以下内容，也不仅适用于成都，应该适用于大多数城市。

1、要不要买房？什么时候买房？

在讨论买什么房之前，必须先讨论要不要买房？房产与全国的大环境、大趋势有关，因为2020年以来的环境越来越差，所以投资买房真的不敢给建议。刚需和改善，量力而行。

现在是不是在成都买房的好时机呢？我认为暂时不是，糟糕的经济环境和大放水此消彼长，没人能确定两者哪个对房产影响更大，此时买房有点赌博的意味。况且，现在成都的各大银行的商贷利率都加点到5.88左右，我认为除非是公积金买房，否则可再观望几个月甚至一年。

不过这不意味着我看空楼市，否则我也不会继续持有成都的房产，只是因为给别人几十万几百万的建议时，我趋向于保守。

2、买房需要什么条件？

成都购房资格，请自行百度。

首付准备多少，每个月的月供多少，一定要提前算好，别等到买完房才发现根本还不起月供。这种事情听上去很荒唐，但我已经遇到不少这样的朋友了。（全款土豪不用考虑）

我重点讲一下，买房前如果你没有公积金，我建议你想办法把公积金买了。成都公积金贷款额度的主要规则是余额*20倍，个人上限带贷40万，家庭上限70万。现在成都商贷5.88，公积金3.25，这个福利每个月省八百一千，对年轻人也不算少（而且主要是心理上很爽，享受着最低的利息那种感觉相当巴适）。

关于成都圈层限购这块，是可以想办法突破的，

比如：现在高新南限购最严格，只有高新南的资格才能买，如果你是武侯区的社保想买高新南怎么办？首先保证你社保已经满了2年，然后只需要你最后一个月的社保在高新南，那你这个月开始你就能在高新南买房了。那怎么让最后一个月的社保在高新南呢？找一家高新南的公司上班，买完房之后再回原公司（懂的自然懂）。

3、房产最重要的属性有哪些？什么样的房子才叫好房子？

新人买房子的时候，无法区分一个房子到底好或者差在什么地方，只要看见装修不错，位置还行的房子，都会觉得满意。但其实不然，以下这些属性会直接影响房产的保值和居住体验：

交通区位、配套资源、学区、政府规划、小区环境、户型（公摊）。

这些属性哪一个最重要呢？因人而异，每个人侧重不同，原则上希望是每个属性都足够优质。

3.1 交通区位

这一点很好判断，即：“无论采用哪种交通工具，都能最快的到达城市的几个核心区域。”

当然，买房主要取决你每周频繁地往返什么区域，但是你千万不能因自己频繁去的区域而忽略了大众要去的区域。

那怎么才能知道哪些地方是城市的核心区域呢？打开某地图APP，然后选择热力图，你只需要收集1周的热力图数据，就可以看到成都人在不同的时间段主要集中在哪些地方，向什么地方转移。

以成都现在的状况，假如你在郫县的高新西区上班，你应该买在什么位置？是买在郫县吗？预算足够的情况下，绝对不能买郫县，而是起码选择一品天下这样的枢纽位置，即兼顾了你在高新西区上班的需求，又保证了你未来更换工作后交通不难，同时保证房产的保值。

再或者你是医疗行业的，你买房只考虑通勤青羊区？你有车，通勤不考虑地铁？这些都是不恰当选房思维，不要只停留在满足你当下的需求，你的状态可能改变，你甚至可能卖掉这套房，所以必须要综合考量。

红圈内，我认为是成都最好的交通区位

3.2 配套资源

房产周边的配套，个人认为，最多在方圆1.5公里内（步行极限），超过这个距离就不太方便了。

配套包括：商业资源、运动资源、艺术资源、医疗资源和自然资源。

商业资源是指大型商场、餐厅、夜市、综合市场等所有方便你花钱的地方。

运动资源是指体育馆、各类球馆、游泳馆、大型健身房（一般商场都有）等。

艺术资源是指歌剧院、电影院、会展中心、展厅之类的地方。

医疗资源基本上就是指三甲医院的数量和质量。

自然资源是指公园、江河、山脉湖泊一类的地方。

这些资源不一定必须顶配或者都有，但起码要有一项两项，尤其是商业部分，是我们日常生活最基本的资源，不建议缺失。

ps：额外说一个：工作资源，就是看哪里提供的岗位最多，工作质量最高，那当下就是高新南，未来看好兴隆湖区域。

3.3 学区

学区本来属于配套资源的部分，但因为学区的重要性和复杂性，我单独解释一下。

学区房的逻辑是这样的，因为学区房能保证你的小孩进什么样的小学，小孩在哪所小学毕业，可以保证进什么样的初中。那高中怎么办？高中都需要硬考，但每年优质初中的重点率摆在那里，所以你的小孩进什么初中就从数据上决定了他起码有多大的概率进重点高中。

成都的学区规则是单校划片区与多校划片区，即一个房产对口1个小学或多个小学，1个小学对口1个初中或多个初中。（对口多个小学和初中时，一般是摇号）

有些中介会骗你，说这是学区房，然后你去查，果然对口的初中是七中初中你就放心了？错，你还要去查除了对口七中外，还有没有对口其他的初中，如果有的话，其他初中怎么样，因为房产如果对口了多个初中，是摇号进其中一所学校，你不一定就摇到七中了。

那什么是学区房呢？即无论房产对口的小学或初中是几个，保证对口的这几所小学和初中都是全成都最优质的学校之一。

现在公认的成都学区房区域是锦江2区、青羊2区和高新5区。（因为他们就算需要摇号，随便怎么摇号都是最好的学校之一）

你们这里肯定有疑问？什么是锦江2区？这是官方把成都的每个区都划分为多个小区域，每个小区域都有自己的编号，每个小区域也对口了自己的小学和初中，你在这个区域买房，你的小孩原则上就只在这个区域的学校读书。

具体锦江2区、青羊2区和高新5区在哪里，可自行百度。

成都学区房的价值一般高于同区域的几千或上万，在买房的时候也请注意所购房产的学区没有被占用。

3.4 政府规划

政务信息的检索最复杂，因为不同项目、不同区域的信息分散在各种网站。

不过也不用面面俱到，我们只需要关注对房价影响比较大的项目，比如：地铁、品牌小学初中、大学（本科）、大型商场（包括成都最近兴起的TOD）、大型体育馆、三甲医院、CBD等等。这些项目和上文提到的配套资源是一致的。

这类信息我们可以通过关注公众号、逛本地论坛、政务官网、微博和直接百度搜索关键字，这些渠道来获得。

细心的朋友还可以多关注买房区域内的土地拍卖情况，一方面可以参考土地的价格，另外一方面可以看到土地规划了哪些建设项目。

最后还需要关注官方规划的大方向，比如从官方口径能知道，成都重点要发展高新南、天府新区，这时候买房是可以重点看这些区域。但是这些区域的房产也被炒得比较高，所以也不能忽略价格盲目购买（天新就是一个例子，在各类配套资源还没有跟上的情况下，现在房价和五城区几乎没区别了）。政策和规划随时在改变，要保持关注，保持更新。

3.5 小区环境

绿化率和容积率能反映楼盘的质量，但不是绝对的，所以也不能完全迷信这两个数值。成都现在规定，新盘都必须2.5以下的容积率，能预期到，未来成都的新盘将比现在的盘贵不少，因为当年修的房子，容积率一般是3-5。（如果不懂容积率是什么，可自行百度，简单理解就是容积率越低，小区内人口密度越低，房产越值钱。）

开发商和物业公司也是小区环境的保证，名字我不提了避免广告，你如果不知道哪些开发商和物业靠谱，你只需要把他们的名字在网上搜索一下，多翻找几页，看看有没有严重的负面新闻，并且到现在都没有解决的，最好小心一点了。

关注一下梯户比，在二手房网站显示是2T4，是指这栋楼是2个电梯，每层4户人。

2T4是一个很健康的值，有些房屋则很极端，比如2T12 或 5T20，这种房屋的价格低于周边2T4的价格，因为谁也不愿意进入楼道时，就跟进了酒店一样，一层楼十几户几十户人，并且在电梯高峰期时，等10多分钟也上不了电梯。我个人看来，2T6是极限，超过这个值，价格就应该有折扣了。

另外，别只关注梯户比而忽略了总楼层数，因为总楼层数也决定了电梯的使用人数，所以层高别超过30层吧，超过30层，那极限就要下降到2T4。

成都人比其他城市的人更在意房龄这个事情，超过10年房龄的房子在成都都可能被视为老房子。房龄确实与小区环境、管道线路、楼道卫生、楼房质量、车位数量等息息相关，我个人认为可以适当放宽，这取决于你观察小区的实际情况后决定（毕竟二手房可以直接看到小区的实际情况）。

有的楼盘没有小区，下楼就是街道，这种非封闭的楼盘大多数是公寓为主，也有住宅是这样设计的。这种楼盘不用说，单价会低于周围封闭小区的楼盘1K-4k。但是也有特例，如果楼盘和优质商场是一体的（楼盘的1-5楼是大商场，6-30楼是住宅），价格可能不一定低，甚至比封闭小区的价格更高。比如：凯德天府、银泰中心。

有个细节稍微注意下，房屋不要离出口太远了，有的小区非常大，如果每次进小区还得走500米才回家，这种感受你肯定不想体验。

3.6 户型（公摊）

这里我要先强调公摊，因为很多新人买房很容易会忽视这一点，这非常非常重要，直接影响了房屋价格和居住体验。

住宅的公摊一般是10-30%，除去公摊的部分可以称为实际面积或实得面积。公摊自然是越少越好，有的房屋有赠送面积，这样 实际面积 =建筑面积 - 公摊面积+赠送面积。如果是新房的话，赠送面积是灰色地带，不一定在合同里体现，开发商可能会忽悠人。二手房你可以直接去量面积，或者某著名房产中介，他们是有专门的仪器帮助你测量房屋面积的。

运气好的话，你可能会遇到 建筑面积 与 实际面积 一样，甚至实际面积更多的房子，就是因为赠送面积多，这种房子的单价一般会比同小区更高，但如果房东自己没有意识到，他可能就按小区的均价卖了。

在我看来，好的户型就是光线充足，朝南，每个房间都带窗户，起码有一个大阳台，整体结构不是异形，就可以了。

装修方面我不是专家，你们可以找懂装修的朋友陪着看房。

注意不要正对着主干道，噪音问题都不会很严重，就算是对着主干道，可以用隔音玻璃来解决，所以问题也不是很大，费点成本。

现在有些人喜欢复式、LOFT、跃层这一类层高不止3米的楼盘，这里一定要了解清楚层高是多少米。

如果层高不足5米，价格又是普通平层的1.5倍以上的，个人认为没必要买，就算做成2层也会有压抑感，当然土豪愿意做复式，那还是非常漂亮的。如果层高达到6米，那就是标准跃层，这种房做成2层毫无压抑感，价格可接受在平层的1.5 - 1.8倍之间。不过，按成都现在的规定，新建住宅的层高不允许超过3.6米，所以要买跃层的，只能在存量房里去选了。

4、性价比

你不是一定要买最好的房子，你是要判断房产的价格从何而来，为什么有些房子贵有些房子便宜。你再根据自身的实际情况，去选择合适的房产。

土豪除外，所有的房屋属性，只要价格合适，都可以适当下调。比如：1环老破小环境太差，单价5000买不买？所以，归根结底，我们讨论的是性价比。

买房时，自己做一个表格，你先看30套房，把数据罗列出来，你自然就能看出哪些房子更划算。注意一定要用总价除以实际面积，去得到一个真实的单价，这样才利于你去对比其他房屋的价格。

买二手房还可以查查租金，租金也是房产价值的一部分。现在很多APP都可以查到，你如果对租金有疑问，你还可以假装租客去讨价还价一下。

最后

以上就是我总结的经验，之后我想到新的内容，会继续更新。

欢迎咨询我，我会给一些方向性的建议。如果涉及到细节问题，具体的楼盘选择，我会收一顿饭的价格作为咨询费，希望不会介意。